이번 글에서는 분양권 양도세가 주택과 오피스텔에 따라 어떻게 달라지는지 알아보겠습니다. 기본적으로 분양권은 일반적인 매매와도 세율이나 방법 등이 조금씩 다른데, 양도세로 파고들면 그 안에서도 주택과 오피스텔에 차이가 있습니다. 정확히 어떤 차이점이 있을지 알아보죠.
분양권이란 무엇일까?
분양권이 무엇인지 개념부터 정확히 잡아 보겠습니다.
30년 넘은 낡은 아파트를 보통 재건축이나 재개발을 통해 새 아파트로 만들어 냅니다. 그리고 새 아파트에는 기존 조합원들뿐 아니라 새로 입주할 사람도 필요합니다. 이처럼 새 아파트에 입주할 권리를 분양권이라 합니다. 보통은 청약을 통해 분양권 당첨자를 선정합니다.
다만, 분양권의 가격이 설정되는 시기는 공사가 시작되는 시점입니다. 따라서 아파트가 완공되는 몇 년 후에는 분양권 가격보다 실제 시세가 더욱 높을 가능성이 높죠. 이러한 이유로 입주 전인데도 분양권을 매도해 버리는 일들이 비일비재합니다.
계속 이런 일이 발생하면 어떻게 될까요? 맞습니다. 돈 많은 사람들이 분양권으로 돈 버는 잔칫상이라는 소리밖에 나오지 않겠죠. 이에 따라 정부에서도 가만히 보고만 있을 수는 없었을 겁니다. 그래서 여러 정책이 나오는데요.
그중의 하나가 분양권 전매제한이라는 것입니다. 분양권을 받고 바로 매도할 수 없도록 규제해 버린 것인데요. 이 외에도 분양권 양도세를 높이는 등 제한을 걸고 있습니다.
그렇다면 분양권 양도세율은 정확히 어떻게 되는지 알아봅시다.
분양권 양도세 알아보기
분양권 양도세는 현재 정책 분위기상, 그렇게 호락호락하지 않습니다. 특이한 점이라면 분양권을 들고 있다가, 만약 주택 등이 완공되어 분양권이 사라지고 주택 소유권이 생길 때에는 양도세 기준이 또 달라진다는 점인데요.
우선 분양권 상태일 때 매도하면 아래와 같은 양도세가 나옵니다.
| 보유기간 | 주택 | 오피스텔 |
| 1년 미만 | 70% | 50% |
| 2년 미만 | 60% | 40% |
| 2년 이상 | 조정지역, 다주택 여부에 따라 일반세율 + 중과 |
6~45% (일반세율) |
주택이든 비주택이든 2년 미만을 가지고 있다가 매도하면 수익의 절반 이상이 날아갑니다. 사정이 이렇다 보니, 웬만하면 분양권은 2년 이내에 쉽게 매도하지 않으려 합니다. 특히 분양권 전매제한이 걸린 곳에서는 아예 매도 자체를 꿈도 못 꾸고요.
게다가 2020년 12월 31일까지만 하더라도 분양권은 그저 분양권으로 인정했지만, 2021년도부터 매수한 분양권은 주택 수에 포함이 되어 버렸습니다. 결국, 분양권을 2년 보유한다고 하더라도 오피스텔처럼 일반세율을 누리지 못할 수도 있다는 겁니다. 조정지역의 주택을 소유했거나 다주택자일 경우에 말이죠.
따라서 분양권 양도세 계산 시, 기존 주택 소유 여부를 꼼꼼히 따져 보시길 권장드립니다.
분양권 양도세, 문제는 주택으로 바뀐 후
하지만 분양권 양도세 관련하여 진짜 문제는 분양권이 주택 또는 오피스텔로 바뀐 후입니다. 왜냐하면 분양권이 주택이나 오피스텔 소유권으로 바뀌고 나면, 지금까지 분양권을 보유한 기간은 완전히 리셋되어 버리기 때문입니다.
내가 아무리 분양권으로 2년 넘게 들고 있었다 하더라도, 주택이나 오피스텔 소유권으로 전환되면 이 기간은 의미가 없어집니다. 소유권으로 전환된 시점부터 다시 보유 기간을 계산합니다.
예를 들어, 2022년 1월 1일에 분양권이 주택 소유권으로 전환됐다면 오늘인 2022년 6월 27일을 기준으로 매도 시, 70%에 달하는 양도세를 내야 합니다. 왜냐하면 주택 소유권을 보유한 기간은 1년 미만이기 때문입니다.
분양권이 소유권으로 바뀌는 시점은?
분양권 양도세를 정확히 계산하려면, 내가 들고 있는 분양권이 언제 소유권으로 바뀌는지 알아야 할 겁니다. 여기서 소유권으로 전환되는 기준은 크게 세 가지입니다.
1. 분양 잔금 납입일
2. 소유권이전 등기 접수일
3. 주택/오피스텔 완공일
만약 내가 잔금을 완공 이후에 치렀다면 1번 분양 잔금 납입일과 2번 소유권이전 등기 접수일 중 빠른 날짜를 기준으로 삼습니다. 반대로 잔금을 완공 이전에 치렀다면, 3번인 주택/오피스텔 완공일이 기준이 됩니다.
이 부분을 꼭 정확하게 짚고 넘어 가셔야 합니다. 건설사나 주변 사람들의 말만 믿지 말고, 본인이 직접 확인하셔야 합니다. 이 날짜 하나 때문에 분양권 양도세가 천차만별로 달라지기 때문입니다.
그리고 해당 날짜를 기준으로 2년 이상 보유해야 최소한 일반세율 구간에서 양도세를 낼 수 있다는 점 참고 바랍니다.
오피스텔에는 예외가 있다?
분양권 양도세를 계산할 때, 주택보다 오피스텔이 조금 더 유리합니다. 왜냐하면 오피스텔을 주택으로 쓰느냐, 아니면 사무실 용도로 쓰느냐에 따라 세율이 달라지기 때문입니다.
- 주택으로 쓸 경우, 주택 세율을 따름
- 사무용으로 쓸 경우, 오피스텔 세율을 따름
아까 위에서 보여 드린 표를 보셨으면 아시겠지만, 주택보다는 오피스텔 분양권 양도세율이 더 낮았던 것 기억하시죠? 2년 이상만 보유한다면 심지어 일반세율 구간에서도 양도가 가능하고요.
양도세 비과세를 받고 싶다면?
특히 주택과 분양권을 동시에 들고 있는 사람이라면 양도세 비과세를 받고 싶을 수밖에 없을 텐데요. 여기에 대해서는 내용이 길어지니 아래 글로 대체하겠습니다.
비과세를 받고 싶은 분이라면 읽어 보시면 도움이 될 겁니다.
