지난 5년간 문재인 정부에서는 다주택자들에게 다양한 방식으로 세금을 규제해 왔다. 그나마 지금 윤석열 정부가 들어서면서 양도세 비과세 정책이 조금씩 나오고 있다. 그 덕분에 다주택자들의 매물이 조금씩 나올 것으로 예상되는데, 양도세 비과세 조건이 무엇인지 정확히 알아보자.
양도세 비과세 조건 알아보기
먼저 양도세의 개념부터 간단하게 잡아 보겠습니다. 부동산에서 양도세란 말 그대로 부동산을 양도, 매도할 때 국가에 내는 세금을 뜻합니다. 우리가 노동을 통해 벌어들인 소득에 대해 소득세를 내듯이, 양도를 통해 얻은 소득에 대해서도 세금을 내라는 것이죠.
그런데 이 양도세라는 것이 특히 주택에 있어서만큼은 너무하다 싶을 정도로 큽니다. 혹여라도 주택을 매수한 지 1년 이내에 매도할 경우에는 70% 달하는 양도세를 내야 하고요. 만약 보유 기간을 2년 채웠다고 하더라도 다주택자의 경우에는 최대 30%의 중과 세율이 부과됩니다.
| 보유기간 | 세율 | 조정지역 내 주택 보유한 다주택자 |
| 1년 미만 | 70% | 2주택자는 20% 추가 3주택자는 30% 추가 |
| 2년 미만 | 60% | |
| 2년 이상 | 6~45% |
보시다시피 다주택자들은 정말 어마어마한 세금을 내야 합니다. 그러다 보니 다들 양도세 비과세 조건을 찾아, 최대한 이를 맞추려고 하는데요. 과연 지금 상황에서 알아야 하는 양도세 비과세 조건은 무엇이 있을까요?
양도세 비과세 조건은 단 하나
양도세 비과세 조건은 큰 틀에서 보면 딱 한 가지입니다. 바로 1세대 1주택에 대해서는 양도 시, 세금을 물지 않겠다는 것인데요. 그렇다고 해서 3주택을 갖고 있던 사람이 2채를 팔아치우고 1채만 남았다고 양도세 비과세를 해 주지는 않겠죠?
그래서 반드시 들어갈 수밖에 없는 조건이 바로 '거주기간' 및 '보유기간'입니다. 조정지역의 주택이라면 2년 보유 및 거주를 해야 비과세가 됩니다. 비조정지역의 주택은 2년 동안 보유하기만 해도 되고요.
여기서 포인트는 본인이 소유한 여러 주택을 매도하여 딱 1채만 남은 그 시점, 그때부터 2년을 계산한다는 점입니다. 사정이 이렇다 보니 양도세 비과세 조건이 까다롭고 길다고 할 수밖에 없죠. 모든 주택을 매도하고 한 채만 남은 상태에서 다시 2년을 계산해야 하니까요.
양도세 비과세 조건, 일시적으로 완화?
그런데 이번에 윤석열 정부가 첫 부동산 정책을 발표하면서 다주택자들이 양도세 비과세를 받을 수 있는 확률이 훨씬 높아졌습니다. 보유 및 거주기간에 대한 요건을 완화했기 때문입니다.
| 기존 | 개정 |
| 다른 주택을 모두 처분하고, 1개의 주택만 남은 시점부터 2년 보유 혹은 거주해야 비과세 | 마지막으로 소유한 주택을 매수한 시점부터 2년 보유 혹은 거주해도 비과세 |
다만, 위 내용은 2023년 5월 9일까지만 유효한 정책입니다. 1년 동안만 잠깐 허용해 준 것이니, 다주택자분들 중에서 양도세 비과세 조건을 맞추려는 분은 위 기한을 꼭 기억하세요.
이뿐만 아니라, 이사라든지 상속 등으로 일시적으로 1세대 2주택이 된 세대도 있을 것인데요. 이때 적용되던 양도세 비과세 조건도 완화가 되었습니다. 아래 표를 통해 살펴볼게요.
| 기존 | 개정 |
| 일시적 1세대 2주택자로 인정받으려면, 1) 신규 주택은 직전 주택 취득일로부터 1년 이후에 취득 2) 기존 주택은 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 양도 3) 신규 주택 취득일로부터 세대원 전원 이사 & 전입신고 |
이제는 이렇게 바뀌었습니다. 1) 신규 주택은 직전 주택 취득일로부터 1년 이후에 취득 2) 기존 주택은 신규 주택 취득일로부터 2년 이내에 양도 3) 세대원 전원 이사 및 전입신고 요건 사라짐 |
꼼꼼하게 보면 이해가 가실 텐데요.
1번 기준은 동일하지만, 2번 기준의 기한이 1년에서 2년으로 늘어났고요. 3번 요건은 아예 삭제가 되었습니다. 그만큼 일시적 1세대 2주택자로 인정받을 시간이 늘어났다는 얘기이기도 하고, 모든 세대원이 이사할 필요도 없어진 것이죠.
상생임대인이라면 비과세가 된다던데?
그리고 최근에 발표된 상생임대인 양도세 비과세 조건 관련 얘기도 많은데요. 사실 상생임대인을 위한 혜택은 예전부터 있었으나, 이번에 혜택을 조금 더 늘려 준 것인데요.
상생임대인이란 임대료를 5% 이하로 올린 사람을 뜻하며, 이들에게 양도세 비과세를 해 주고 있습니다.
다만, 맨 처음에 말씀드렸듯이 양도세 비과세 조건을 받으려면 1세대 1주택이라는 요건이 필수입니다. 그래서 상생임대인이라 하더라도 마지막으로 남은 주택만 해당이 되는데요.
특히 조정지역의 경우에는 원래 2년 거주기간을 채워야 양도세 비과세 조건이 충족되었는데, 이제는 2년 거주 요건이 사라졌습니다. 따라서 본인이 소유한 마지막 주택에서 임대차 계약을 진행할 때, 직전 임대차 계약에 비해 5% 이내로만 올린다면 2년 후에는 비과세를 받을 수 있습니다.
지금까지의 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
양도세 비과세 조건의 핵심은 1세대 1주택이어야 한다는 점입니다. 그리고 새 정부가 들어서면서 다음과 같이 세 가지 측면에서 양도세 비과세를 받을 가능성이 커졌는데요.
1. 1세대 1주택 보유 및 거주 요건 완화
2. 일시적 1세대 2주택 요건 완화
3. 상생임대인 양도세 비과세 요건 완화
이렇게 크게 3가지라고 보시면 되겠습니다.
특히 상생임대인 정책은 경우의 수가 너무 다양해서 질문이 특히나 많은 제도인데요. 양도세 비과세에 거주요건까지 폐지된다면 도전해 볼 만한 제도라는 생각이 듭니다. 자세한 내용은 아래를 참고하시기 바랍니다.
지금까지 코리아인포타임즈였습니다.
