윤석열 정부가 6월 21일, 첫 부동산 정책을 내놓았다. 그중의 하나인 상생임대인 제도는 조건이 까다롭고, 해석하기가 어려워 질문이 많은 제도이기도 하다. 이번 글을 통해 상생임대인 뜻, 조건, 신청방법을 모두 알아보도록 하자.
상생임대인 제도 뜻, 꼼꼼히 알아보기
상생임대인 뜻은 다들 아시겠지만, 말 그대로 임차인과 상생하는 임대인을 의미한다. 임대인과 임차인이 엮인 건 무엇일까? 바로 거주공간을 제공해 주는 대가로 임대료를 받으니, 당연히 임대료를 조금만 올리거나 동결한 사람을 뜻한다.
수치를 더해 상생임대인 뜻을 정의하면 다음과 같다.
| 직전 임대차 계약서에 쓴 임대료에서 5% 이내로 신규 계약 또는 기존 계약을 갱신한 임대인 |
신규 계약을 하든, 기존 계약을 갱신하든 전혀 상관없다. 그저 내가 바로 직전에 계약한 임대료에서 5% 내로만 인상 또는 동결하면 상생임대인이 된다.
상생임대인 제도의 혜택을 받으려면?
그렇지만 상생임대인 제도를 통한 혜택을 받으려면 몇 가지 조건을 충족해야 한다.
그 이유는 다주택자들이 아무리 상생임대인이라 해도 이들은 기득권층으로 보는 시선이 많기 때문이다. 기득권층, 돈 있는 자들에게 혜택을 왜 자꾸 주냐는 얘기가 나오면 정부에도 좋을 것이 없다.
그래서 상생임대인 제도를 누리려면 먼저 다주택자에서 벗어나야 한다. 이 외에도 여러 조건이 필요한데, 지금부터 자세히 살펴보도록 하자.
상생임대인 혜택을 받기 위한 조건
상생임대인 제도에 정확히 맞아떨어지려면, 다주택자는 무조건 1주택자가 되어야 한다. 그나마 이번에는 조건이 조금 완화되었는데, 아래 표를 통해 살펴보자.
| 기존 | 신규 |
| 임대 개시 시점부터 1주택자 | 임대 개시 시점에는 다주택자여도 1주택자로 전환할 계획이 있다면 OK |
여기서 말하는 임대 개시 시점이란, 정확히 명시되어 있지는 않다. 아마도 임대인이 해당 주택에서 임대를 처음으로 계약한 시점을 의미하는 것으로 보인다.
따라서 처음 임대를 시작할 때는 다주택자였다 하더라도, 이후에 남은 주택들을 매도하고 1주택자가 된다면 상생임대인 제도 혜택을 받을 수 있는 것이다.
반드시 '내'가 체결한 계약이어야 한다
여기서 한 가지 헷갈리면 안 되는 부분이 있다. 많은 임대인이 '직전 계약'이라는 말만 듣고, 기존 임차인을 승계한 경우도 포함될 것이라고 착각한다. 하지만 이는 해당사항이 아니다.
해당 주택에서 '임대인 본인이 체결한 직전 계약'을 기준으로 본다. 그러니까 임차인이 낀 상태로 매수를 한 것은 직전 계약으로 인정하지 않는다는 것이다. '임대인 본인이 체결한 계약'이 아니기 때문이다.
따라서 임차인을 낀 상태로 매수했다면, 해당 임차기간이 끝나고 계약을 새로 체결해야 한다. 그러면 그 계약이 기준이 되는 '직전 계약'이며, 이후에 신규든 갱신이든 두 번째 임대차 계약을 할 때야 비로소 상생임대인 조건이 충족된다.
임대료 적게 올리고, 양도세는 비과세 받고
이번에 상생임대인 제도를 많은 사람이 관심 갖는 이유 중의 하나는 바로 양도세 비과세 요건도 완화되었기 때문이다. 비조정지역의 경우에는 큰 변화가 없지만, 특히 조정지역의 주택을 소유한 사람이라면 관심 깊게 살펴보자.
다들 아시겠지만, 주택은 기본적으로 2년은 보유를 해야 양도세가 줄어든다. 2년을 보유하지 않은 채로 매도할 시, 세율이 최대 70%까지 올라간다. 여기에다가 조정지역의 주택은 2년간 거주한 기간이 있어야 최종적으로 비과세를 받을 수 있다.
그나마 다행이었던 건, 지금까지는 상생임대인이라면 2년 거주 요건을 1년으로 줄여 주었다는 점이다. 하지만 이제는 거주 요건도 사라졌다.
| 기존 | 신규 |
| 1년만 거주해도 비과세 인정 | 거주 요건 완전 폐지 |
단, 이 모든 조건은 1세대 1주택이라는 전제하에 성립한다.
위에서도 적었듯이, 애초에 상생임대인 제도로 혜택을 받을 수 있는 사람에 다주택자는 없기 때문이다. 반드시 1주택자로 전환해야 한다는 점을 기억하자.
상생임대인 제도 기한 확인하기
여기까지만 보면, 상생임대인 제도를 통해 계속 혜택을 받을 수 있을 것으로 착각할 수 있다. 하지만, 상생임대인 혜택은 기한이 한정되어 있다. 따라서 시간 흐르는 대로 살다가, 어느 날 갑자기 신청한다고 되는 것이 아니다.
- 2021년 12월 20일 임대분부터 적용
- 2024년 12월 31일 임대분까지 적용
우선 이 기한 내에 임대차 계약을 체결해야 한다. 특히 상생임대인이 되려면 '임대인 본인이 체결한 기존 계약금에 비해' 5% 이내로 올려야 한다. 이는 아까 위에서도 언급한 부분이다.
그나마 매수를 하면서 동시에 임대차 계약서를 작성했다면 괜찮은데, 만약 임차인을 끼고 매수를 했다면 조금 서둘러야 할 수도 있다. 2024년 12월 31일까지 총 두 번의 계약서를 작성해야 상생임대인이 될 수 있기 때문이다.
1. 기존 임차기간이 끝나기를 기다린다.
2. 해당 주택에서 첫 임대차 계약을 한다.
3. 2년이 지나 두 번째 임대차 계약을 한다.
이렇게 3번 과정까지 거쳐야 비로소 상생임대인 자격을 얻을 수 있다. 기존 임차기간이 얼마나 남았느냐에 따라 시간이 상당히 촉박할 수도 있음을 꼭 이해하기 바란다.
만약 기존 임차기간이 1년 이상 남아 있다면, 상생임대인 제도의 혜택을 받기는 어려워 보인다. 통상적으로 임대차 계약은 2년 단위로 하기 때문이다.
그나마 첫 번째 임대차 계약기간이 1년 6개월만 유지하면 되니, 이 점을 활용하는 방법밖에 없어 보인다.
그 외에 자주 묻는 질문들
이 외에 상생임대인 제도에 대해 자주 묻는 질문들을 간략하게 정리해 보자.
- 임차인이 바뀌어도 괜찮을까?
- 계약 갱신권 청구도 인정될까?
- 주택이 여러 개여도 다 비과세 될까?
첫 번째로 임차인이 바뀌는 것은 상관이 없다.
상생임대인 제도의 핵심은 특정 주택의 임대료를 급격히 인상하지 않는 것이다. 따라서 임차인과는 별개로 해당 주택의 임대인이 임대료를 얼마나 올리느냐가 더 중요하다. 참고로 임차인과 신규 임차인 사이에 공백이 있어도 무관하다.
두 번째로 임차인이 사용한 계약 갱신권 청구의 경우에도 상생임대인으로 인정한다. 임차인이 법에 따라 요구한 사항이기는 해도 어쨌든 임대료를 적게 올렸기 때문이다.
마지막은 답이 너무 뻔하다. 지금까지 계속 얘기했던 핵심이 바로 '1세대 1주택자'여야 한다는 점이었다. 그러니 주택을 여러 개 소유하고, 각 주택을 전부 상생임대주택으로 운영한다 해도 혜택은 마지막 1주택에만 적용된다.
상생임대인 제도에 대해 질문이 해결되었길 바란다. 상생임대인 신청 방법은 아래에 적어 두었으니 참고하도록 하자. 저절로 적용되는 것이 아니니까 말이다.
